1. Điều kiện hợp thửa đất mới nhất hiện nay:
Theo quy định hiện hành, việc hợp thửa đất không chỉ phụ thuộc vào việc các thửa đất có nằm liền kề nhau hay không mà còn phải đáp ứng các điều kiện về Giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, hình thức trả tiền thuê đất và các điều kiện cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định. Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa, hợp thửa phải đáp ứng các điều kiện theo luật định như:
✅ Thửa đất có Giấy chứng nhận
Người sử dụng đất cần kiểm tra tình trạng Giấy chứng nhận của các thửa đất đề nghị hợp thửa.
Đây là căn cứ quan trọng để xác định quyền sử dụng đất và thông tin địa chính của các thửa. Nếu một trong các thửa chưa có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ pháp lý đang có vấn đề, cần xác định phương án xử lý trước khi thực hiện hợp thửa.
✅ Đất còn thời hạn sử dụng
Thửa đất phải còn thời hạn sử dụng theo quy định. Đối với đất sử dụng ổn định lâu dài, cần xác định đúng loại đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Đối với đất có thời hạn, cần kiểm tra thời hạn của từng thửa.
✅ Đất không thuộc trường hợp bị cấm thực hiện theo Điều 220
Những trường hợp bị cấm thực hiện hợp thửa quyền sử dụng đất theo Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 là:
– Tranh chấp;
– Kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Biện pháp khẩn cấp tạm thời;
– Các hạn chế quyền sử dụng đất khác theo quy định.
✅ Các thửa phải đáp ứng điều kiện riêng về hợp thửa
Khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp hợp thửa phải bảo đảm sự thống nhất theo quy định về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và hình thức trả tiền thuê đất.
Nếu các thửa có sự khác nhau về những nội dung này thì cần xem xét thủ tục liên quan để thống nhất theo quy định trước hoặc đồng thời với việc hợp thửa. Vì vậy, trường hợp đất ở + đất nông nghiệp hoặc các thửa có thời hạn sử dụng khác nhau thì cần được kiểm tra chi tiết các trường hợp cụ thể.
✅ Phải đáp ứng quy định cụ thể của địa phương
Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng khi cung cấp dịch vụ trên toàn quốc. Luật Đất đai 2024 giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu và các vấn đề liên quan đến tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất.
Do đó, khi tiếp nhận hồ sơ, cần xác định chính xác: Đất nằm ở tỉnh/thành nào → kiểm tra quy định của địa phương đó → đối chiếu với hồ sơ thực tế.
2. Hợp thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất có được không?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 220 Luật đất đai năm 2024 quy định:
“3. Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
b) Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, không thể hợp thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất. Trường hợp muốn hợp thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thống nhất về một mục đích theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, Điều 220 có quy định ngoại lệ liên quan đến trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở. Vì vậy, trường hợp đất ở kết hợp với đất khác, cần kiểm tra chính xác hồ sơ và loại đất theo giấy chứng nhận đã cấp.
📞 Gọi ngay để gặp Luật sư: 0977.843.642
3. Một số lưu ý khi hợp thửa đất hiện nay:
Hợp thửa đất tưởng như chỉ là việc “gộp” hai hoặc nhiều thửa đất thành một thửa mới. Tuy nhiên, để hồ sơ được tiếp nhận và giải quyết thuận lợi, người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý trước khi nộp hồ sơ và lưu ý một số điều sau đây:
– Không nên chỉ căn cứ vào việc các thửa đất nằm liền kề: Hai thửa đất nằm cạnh nhau không đồng nghĩa chắc chắn được hợp thửa. Ngoài vị trí, cần kiểm tra Giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng, tình trạng tranh chấp, kê biên, biện pháp khẩn cấp tạm thời, mục đích sử dụng đất và các điều kiện cụ thể của địa phương.
– Phải kiểm tra quy định của tỉnh, thành phố nơi có đất: Luật Đất đai không đưa ra một mức diện tích hay kích thước chung áp dụng cho mọi trường hợp hợp thửa trên toàn quốc. UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất. Vì vậy, không nên lấy quy định của Hà Nội để áp dụng cho Hải Phòng, Ninh Bình, Thái Nguyên hoặc địa phương khác.
– Kiểm tra mục đích sử dụng của từng thửa đất: Theo khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai, về nguyên tắc, các thửa đất hợp phải có cùng mục đích sử dụng đất, cùng thời hạn sử dụng đất và cùng hình thức trả tiền thuê đất, trừ các trường hợp ngoại lệ mà luật quy định. Nếu các thửa khác nhau về những nội dung này thì phải xem xét việc thực hiện đồng thời thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng hoặc chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo quy định.
– Kiểm tra kỹ tình trạng tranh chấp: Đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện chung để thực hiện hợp thửa. Tuy nhiên, pháp luật có quy định trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp có thể được thực hiện tách thửa, hợp thửa theo quy định.
– Kiểm tra đất có đang bị kê biên hay không: Thửa đất hợp thửa không được thuộc trường hợp đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Nếu đang có quyết định kê biên hoặc hạn chế quyền định đoạt đối với đất, người sử dụng đất cần xử lý tình trạng pháp lý này trước khi thực hiện thủ tục.
– Kiểm tra biện pháp khẩn cấp tạm thời: Đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng cần được kiểm tra trước khi thực hiện hợp thửa. Đây là một trong những điều kiện trực tiếp được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai.
– Kiểm tra thời hạn sử dụng đất: Nếu các thửa đất có thời hạn sử dụng khác nhau, trong trường hợp cần thiết, việc hợp thửa phải được thực hiện đồng thời với thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất để thống nhất theo quy định.
– Kiểm tra hình thức trả tiền thuê đất: Đối với đất thuê của Nhà nước, cần kiểm tra hình thức trả tiền thuê đất của từng thửa. Nếu các thửa có hình thức trả tiền thuê đất khác nhau, Điều 220 yêu cầu phải thực hiện thủ tục để thống nhất hình thức trả tiền thuê đất trong trường hợp thuộc diện phải thống nhất.
– Lưu ý trường hợp nhiều người cùng sử dụng đất: Nếu các thửa đất gốc thuộc nhiều người sử dụng đất khác nhau, thông tin của những người sử dụng đất phải được kê khai đầy đủ. Mẫu số 21 hiện hành hướng dẫn trường hợp này và yêu cầu người sử dụng đất của các thửa đất gốc cùng ký vào đơn. Trường hợp ủy quyền thì người được ủy quyền ký theo quy định.
– Cần chú ý đến lối đi và khả năng kết nối giao thông: Điều 220 Luật Đất đai yêu cầu việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
4. Dịch vụ hợp thửa quyền sử dụng đất tại Luật Tâm Phước Thịnh:
Luật Tâm Phước Thịnh là đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai và hợp thửa đất. Luật Tâm Phước Thịnh cam kết:
✅ Tư vấn điều kiện hợp thửa
✅ Kiểm tra hồ sơ từng trường hợp cụ thể
✅ Kiểm tra quy định hợp thửa tại địa phương
✅ Tư vấn phương án hợp thửa tốt nhất
✅ Soạn hồ sơ đúng quy định
✅ Hỗ trợ bản vẽ hợp thửa
✅ Nộp và theo dõi hồ sơ
✅ Hỗ trợ xử lý hồ sơ phát sinh, khó
Hãy để luật sư Luật Tâm Phước Thịnh hỗ trợ bạn một cách tận tình, chuyên nghiệp và hiệu quả.
📞 Luật sư tư vấn miễn phí: 1900.633.722
📱 Yêu cầu dịch vụ Luật sư: 0977.843.642
📍 Văn phòng: Số 17, ngõ 285, đường Khuất Duy Tiến, phường Đại Mỗ, thành phố Hà Nội
⏰ Tư vấn 24/7 – Kể cả thứ Bảy, Chủ nhật và ngày lễ
Trên đây là Điều kiện hợp thửa đất mới nhất hiện nay. Nếu bạn có nhu cầu tư vấn pháp luật miễn phí hãy gọi đến tổng đài 1900.633.722 hoặc 0977.843.642 nếu bạn cần Luật sư hỗ trợ giải quyết nhanh, trọn gói trên toàn quốc. Liên hệ ngay cho chúng tôi!
* Một số bài viết khác: