1. Điều kiện tách thửa đất tại Hà Nội theo quy định hiện nay:
Tách thửa đất là một trong những thủ tục được nhiều cá nhân, hộ gia đình tại Hà Nội quan tâm khi có nhu cầu chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, tặng cho con cái, chia thừa kế hoặc phân chia tài sản chung. Tuy nhiên, không phải mọi thửa đất đều đủ điều kiện để được tách theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, việc tách thửa đất tại Hà Nội được thực hiện theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội. So với quy định trước đây, nhiều điều kiện về diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất và lối đi sau khi tách đã được điều chỉnh nhằm phù hợp với công tác quản lý đất đai và quy hoạch đô thị.
1.1. Đối với đất ở:
* Điều kiện về diện tích
Theo Điều 13, khoản 1 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, hạn mức tách thửa đất ở cho cá nhân tại đô thị và nông thôn tại Hà Nội được quy định như sau:
| Khu vực | Mức tối thiểu | Mức tối đa |
| Các phường, thị trấn | 50 m² | 90 m² |
| Các xã vùng đồng bằng | 80 m² | 180 m² |
| Các xã vùng trung du | 120 m² | 240 m² |
| Các xã vùng miền núi | 150 m² | 300 m² |
Theo đó, điều kiện về chiều dài, chiều rộng được quy định như sau:
| Khu vực | Chiều dài so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | ≥ 4m | ≥ 4m | ≥ 50m² |
| Các xã vùng đồng bằng | ≥ 4m | ≥ 5m | ≥ 80m² |
| Các xã vùng trung du | ≥ 4m | ≥ 5m | ≥ 100m² |
| Các xã vùng miền núi | ≥ 4m | ≥ 6m | ≥ 150m² |
* Lưu ý: Đất ở để được tách thửa phải đảm bảo điều kiện về diện tích như trên, trừ trường hợp:
– Đất dự án quy định tại các điểm , b, c, đ và e khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở 2023.
– Đất thuộc khu vực đã có quy hoạch tỉ lệ 1/500 chi tiết đến từng thửa đất và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
– Đất có nhà biệt thự thuộc sở hữu của nhà nước đã được bán hoặc tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự cần được bảo tồn, tôn tạo đã được UBND thành phố phê duyệt.
– Đất thuộc khu vực được bảo vệ là di tích (thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa).
1.2. Đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở):
Theo khoản 2 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, hạn mức tách thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở tại Hà Nội được quy định như sau:
| Khu vực | Loại đất | Chiều dài so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | Đất thương mại, dịch vụ | ≥ 4m trở lên | ≥ 10m trở lên | ≥ 400m² |
| Đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ) | ≥ 5m trở lên | ≥ 20m trở lên | ≥ 1.000m² | |
| Các xã còn lại | Đất thương mại, dịch vụ | ≥ 4m trở lên | ≥ 20m trở lên | ≥ 800m² |
| Đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ) | ≥ 5m trở lên | ≥ 40m trở lên | ≥ 2.000m² |
* Lưu ý: Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để được tách thửa phải đảm bảo điều kiện về diện tích như trên, trừ trường hợp:
– Đất là đất được giao/cho thuê để làm dự án đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.
– Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất đã được phê duyệt.
– Đất thuộc khu vực được bảo vệ là di tích, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng (thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa và các quy định khác của UBND Thành phố).
1.3. Đối với đất nông nghiệp:
Theo khoản 3 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, hạn mức tách thửa đất nông nghiệp tại Hà Nội được quy định như sau:
– Trường hợp đất nằm trong ranh giới khu dân cư: Phải đảm bảo các điều kiện về đối tượng được tách thửa theo quy định tại mục 2.1.
– Trường hợp đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư: Đất sau khi tách thửa phải đảm bảo về diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:
| Loại đất | Diện tích đất tối thiểu | |
| Các phường, thị trấn | Các xã | |
| Đất trồng cây hằng năm | 300m² | 500m² |
| Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác | 500m² | 1.000m² |
| Đất nuôi trồng thủy sản | 500m² | 1.000m² |
| Đất rừng sản xuất | 5.000m² | 5.000m² |
* Lưu ý: Đất nông nghiệp để được tách thửa phải đảm bảo điều kiện về diện tích như trên, trừ trường hợp:
– Đất nằm trong khu vực dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội.
– Đất thuộc khu vực bảo vệ di tích (thực hiện theo Luật di sản văn hóa).
* Trường hợp đất nông nghiệp chia tách khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì bắt buộc phải tổ chức xét duyệt điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc ban đầu.
1.4. Đất có nhiều loại đất khác mục đích sử dụng:
Theo khoản 5 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, trong trường hợp trong cùng 01 thửa đất có nhiều loại đất với mục đích sử dụng khác nhau thì việc tách thửa phải đáp ứng được đồng thời các điều kiện của loại đất được tách thửa tại các mục 2.1, 2.2, 2.3.
📞 Gọi ngay để gặp Luật sư: 0977.843.642
2. Bảng phân loại xã làm căn cứ xác định điều kiện tách thửa đất tại Hà Nội theo quy định hiện nay:
Bảng phân loại xã để làm căn cứ xác định điều kiện tách thửa đất được quy định tại Phụ lục 01 ban hành kèm Quyết định Quyết định 61/2024/QĐ-UBND như sau:
| STT | Huyện | Các xã thuộc khu vực |
| 1 | Huyện Ba Vì | – Các xã vùng miền núi: Ba Trại, Ba Vì, Khánh Thượng, Minh Quang, Tản Lĩnh, Vân Hòa, Yên Bài; – Các xã vùng trung du: Cẩm Lĩnh, Phú Sơn, Sơn Đà, Thuần Mỹ, Thụy An, Tiên Phong, Tòng Bạt, Vật Lại; – Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại. |
| 2 | Huyện Mỹ Đức | – Các xã vùng miền núi: An Phú; – Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại. |
| 3 | Huyện Quốc Oai | – Các xã vùng miền núi: Phú Mãn, Đông Xuân; – Các xã vùng trung du: Đông Yên, Hòa Thạch, Phú Cát; – Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại. |
| 4 | Huyện Sóc Sơn | – Các xã vùng trung du: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ; – Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại. |
| 5 | Thị xã Sơn Tây | Các xã vùng trung du: Đường Lâm, Thanh Mỹ, Xuân Sơn, Sơn Đông, Cổ Đông, Kim Sơn. |
| 6 | Huyện Thạch Thất | – Các xã vùng miền núi: Yên Trung, Yên Bình, Tiến Xuân; – Các xã vùng trung du: Cần Kiệm, Bình Yên, Tân Xã, Hạ Bằng, Đồng Trúc, Thạch Hòa, Lại Thượng, Cẩm Yên; – Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.
|
| 7 | Các huyện gồm Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Thanh Oai, Chương Mỹ, Đan Phượng, Đông Anh, Mê Linh, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Thường Tín, Ứng Hòa | Tất cả các xã thuộc vùng đồng bằng |
3. Những trường hợp không đủ điều kiện tách thửa đất tại Hà Nội theo quy định hiện nay:
Không phải mọi trường hợp có Sổ đỏ đều được tách thửa. Theo quy định hiện hành, hồ sơ có thể bị từ chối nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
✅ Thửa đất không đủ diện tích tối thiểu
Đây là lý do phổ biến nhất khiến hồ sơ bị trả lại. Nếu khi tách thửa đất, một trong các thửa đất không đáp ứng diện tích hoặc kích thước tối thiểu theo quy định thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không chấp thuận.
✅ Đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết
Đối với một số khu vực đã có quy hoạch chi tiết hoặc dự án đầu tư được phê duyệt, việc tách thửa có thể bị hạn chế hoặc không được phép nhằm bảo đảm thực hiện quy hoạch.
✅ Đất đang có tranh chấp
Nếu quyền sử dụng đất đang có tranh chấp hoặc đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì hồ sơ tách thửa sẽ chưa được tiếp nhận hoặc chưa được giải quyết cho đến khi tranh chấp kết thúc.
✅ Đất bị kê biên để thi hành án
Trong thời gian quyền sử dụng đất bị kê biên nhằm bảo đảm thi hành án, người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch, bao gồm cả việc tách thửa.
✅ Không phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất
Nếu thửa đất thuộc diện thu hồi, mở đường, xây dựng công trình công cộng hoặc không phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt thì việc tách thửa có thể không được chấp thuận.
4. Một số lưu ý khi tách thửa đất tại Hà Nội theo quy định hiện nay:
Để quá trình thực hiện thủ tục tách thửa đất tại Hà Nội diễn ra thuận lợi, người sử dụng đất nên lưu ý:
– Kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng.
– Đo đạc hiện trạng để xác định diện tích và kích thước thửa đất.
– Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.
– Kiểm tra điều kiện tách thửa áp dụng tại khu vực có đất.
– Tham khảo ý kiến của luật sư hoặc đơn vị tư vấn nếu hồ sơ có yếu tố phức tạp như thừa kế, đất nhiều mục đích sử dụng hoặc có tài sản gắn liền với đất.
5. Dịch vụ tách thửa đất nhanh, uy tín tại Luật Tâm Phước Thịnh:
Luật Tâm Phước Thịnh là đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai và thủ tục tách thửa trên toàn quốc. Luật Tâm Phước Thịnh cam kết:
✅ Kiểm tra điều kiện tách thửa trước khi thực hiện.
✅ Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ tách thửa.
✅ Hỗ trợ đo đạc, lập bản vẽ tách thửa.
✅ Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước.
✅ Bảo mật thông tin khách hàng.
✅ Làm trọn gói, không phát sinh chi phí.
Hãy để luật sư Luật Tâm Phước Thịnh hỗ trợ bạn một cách tận tình, chuyên nghiệp và hiệu quả.
📞 Luật sư tư vấn miễn phí: 1900.633.722
📱 Yêu cầu dịch vụ Luật sư: 0977.843.642
📍 Văn phòng: Số 17, ngõ 285, đường Khuất Duy Tiến, phường Đại Mỗ, thành phố Hà Nội
⏰ Tư vấn 24/7 – Kể cả thứ Bảy, Chủ nhật và ngày lễ
6. Một số câu hỏi khách hàng thằng đặt cho Luật Tâm Phước Thịnh:
Câu 1: Có thể vừa tách thửa vừa chuyển nhượng một phần đất không?
Trả lời: Có. Trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần diện tích của thửa đất thì người sử dụng đất thường phải thực hiện thủ tục tách thửa trước hoặc đồng thời với thủ tục đăng ký biến động theo quy định của cơ quan đăng ký đất đai.
Câu 2: Thửa đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không?
Trả lời: Điều này phụ thuộc vào loại quy hoạch, thời điểm thực hiện và quy định của cơ quan có thẩm quyền. Không phải mọi thửa đất nằm trong quy hoạch đều bị cấm tách thửa. Do đó, người sử dụng đất nên kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi nộp hồ sơ để tránh mất thời gian và chi phí.
Câu 3: Có bắt buộc phải thuê đơn vị đo đạc khi tách thửa không?
Trả lời: Trong hầu hết các trường hợp, hồ sơ tách thửa cần có bản trích đo địa chính hoặc hồ sơ kỹ thuật thửa đất theo quy định. Việc đo đạc thường được thực hiện bởi đơn vị có chức năng đo đạc hoặc theo hướng dẫn của Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất.
Câu 4: Có thể tách thửa để tặng cho con hoặc người thân không?
Trả lời: Có. Người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục tách thửa để tặng cho con, cha mẹ hoặc người thân nếu thửa đất đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Sau khi hoàn thành việc tách thửa, các bên sẽ thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho và đăng ký biến động theo quy định.
Trên đây là Điều kiện tách thửa đất tại Hà Nội theo quy định hiện nay. Nếu bạn có nhu cầu tư vấn pháp luật miễn phí hãy gọi đến tổng đài 1900.633.722 hoặc 0977.843.642 nếu bạn cần Luật sư hỗ trợ giải quyết nhanh, trọn gói trên toàn quốc. Liên hệ ngay cho chúng tôi!