1. Những trường hợp không được phép tách thửa hiện nay:
Không phải mọi thửa đất đều được phép tách thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất. Để được cơ quan nhà nước chấp thuận, việc tách thửa phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và các quy định chi tiết của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Nếu thuộc một trong các trường hợp dưới đây, hồ sơ tách thửa có thể bị từ chối giải quyết.
✅ Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định một trong những điều kiện đầu tiên để được tách thửa là thửa đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều này có nghĩa là nếu người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa, trừ trường hợp pháp luật có quy định đặc thù.
Ví dụ:
– Đất đang sử dụng nhưng chưa được cấp Sổ đỏ.
– Đất đang chờ cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
– Đất chỉ có giấy viết tay, chưa được công nhận quyền sử dụng đất.
✅ Đất đã hết thời hạn sử dụng
Theo điểm b khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để được tách thửa. Do đó, đối với các loại đất có thời hạn sử dụng như đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thời hạn, đất thuê có thời hạn hoặc các trường hợp khác theo quy định của Luật Đất đai, nếu đã hết thời hạn mà chưa được gia hạn thì sẽ không đủ điều kiện thực hiện tách thửa.
Người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ tách thửa.
✅ Đất đang có tranh chấp
Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc chung là đất không có tranh chấp mới đủ điều kiện tách thửa. Tranh chấp có thể bao gồm:
– Tranh chấp quyền sử dụng đất.
– Tranh chấp ranh giới.
– Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.
– Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng.
– Tranh chấp tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 có điểm mới là nếu chỉ một phần diện tích của thửa đất đang có tranh chấp nhưng đã xác định rõ phạm vi, ranh giới tranh chấp thì phần diện tích còn lại không có tranh chấp vẫn có thể được xem xét tách thửa nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác. Đây là quy định mới, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất.
✅ Quyền sử dụng đất đang bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Theo điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất không được đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, các trường hợp sau sẽ không được phép tách thửa:
– Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để thi hành án dân sự.
– Đang bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản.
– Các trường hợp bị hạn chế quyền theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chỉ sau khi quyết định kê biên hoặc biện pháp ngăn chặn được chấm dứt thì người sử dụng đất mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa.
✅ Sau khi tách thửa không bảo đảm có lối đi hoặc không kết nối với đường giao thông công cộng
Khoản 1 Điều 220 quy định việc tách thửa phải bảo đảm:
– Có lối đi.
– Được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có.
– Bảo đảm việc cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý.
✅ Diện tích hoặc kích thước thửa đất sau khi tách không đáp ứng quy định của UBND cấp tỉnh
Theo Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể:
– Diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
– Chiều rộng mặt tiền tối thiểu.
– Chiều sâu tối thiểu.
– Điều kiện đối với từng loại đất và từng khu vực.
Do đó, mặc dù Luật Đất đai cho phép tách thửa, nhưng nếu sau khi tách một trong các thửa không đáp ứng các tiêu chí do UBND cấp tỉnh quy định thì hồ sơ sẽ không được chấp thuận. Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục, người dân cần tra cứu quyết định của UBND tỉnh nơi có đất để xác định điều kiện cụ thể.
📞 Gọi ngay để gặp Luật sư: 0977.843.642
✅ Thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước đã ban hành thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất theo đúng trình tự, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế theo từng giai đoạn và từng trường hợp.
Trên thực tế, nhiều địa phương quy định không giải quyết tách thửa đối với đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi hoặc đang thực hiện dự án theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm bảo đảm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện thống nhất. Do đó, trước khi nộp hồ sơ tách thửa, người dân nên kiểm tra thông tin quy hoạch và tình trạng thu hồi đất tại địa phương.
✅ Thửa đất không phù hợp với quy hoạch, quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng theo quy định
Một số địa phương quy định việc tách thửa phải phù hợp với:
– Quy hoạch sử dụng đất.
– Quy hoạch đô thị.
– Quy hoạch nông thôn.
– Quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Nếu việc tách thửa làm ảnh hưởng đến việc thực hiện quy hoạch hoặc không đáp ứng các tiêu chí quản lý theo quy hoạch thì hồ sơ có thể không được chấp thuận.
✅ Tách thửa làm hình thành thửa đất không bảo đảm hạ tầng kỹ thuật theo quy định
Theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải bảo đảm các điều kiện về:
– Lối đi hợp pháp.
– Kết nối với đường giao thông công cộng.
– Cấp nước.
– Thoát nước.
– Các nhu cầu thiết yếu khác.
Bên cạnh đó, nhiều quyết định của UBND cấp tỉnh còn quy định cụ thể hơn về yêu cầu đối với đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật hoặc hạ tầng xã hội.
2. Hồ sơ tách thửa đất theo quy định hiện nay:
Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật. Cụ thể, hồ sơ gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất theo mẫu 18/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) của thửa đất đề nghị tách.
– Hồ sơ kỹ thuật thửa đất hoặc bản trích đo địa chính (trường hợp cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu hoặc chưa có dữ liệu địa chính phù hợp).
– Văn bản ủy quyền (nếu người sử dụng đất ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục).
– Các giấy tờ khác có liên quan theo từng trường hợp cụ thể như: văn bản phân chia di sản thừa kế, văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất của các đồng sử dụng đất, quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận hồ sơ (nếu có).
Lưu ý: Trước khi nộp hồ sơ, người sử dụng đất nên kiểm tra điều kiện tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất, bởi mỗi địa phương có thể quy định khác nhau về diện tích tối thiểu, kích thước cạnh thửa đất và các điều kiện liên quan. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu sẽ giúp quá trình tiếp nhận và giải quyết thủ tục diễn ra nhanh chóng, hạn chế việc phải bổ sung hoặc sửa đổi hồ sơ nhiều lần.
3. Nộp hồ sơ tách thửa đất ở đâu theo quy định hiện nay:
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, nhiều người vẫn băn khoăn tách thửa đất nộp hồ sơ ở đâu để được giải quyết đúng thẩm quyền. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Nghị định số 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền theo từng địa phương.
Thông thường, hồ sơ được tiếp nhận tại: Trung tâm phục vụ hành chính công nơi có đất
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh nơi có đất.
4. Dịch vụ tách thửa đất nhanh, uy tín tại Luật Tâm Phước Thịnh:
Luật Tâm Phước Thịnh là đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai và thủ tục tách thửa trên toàn quốc. Luật Tâm Phước Thịnh cam kết:
✅ Kiểm tra điều kiện tách thửa trước khi thực hiện.
✅ Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ tách thửa.
✅ Hỗ trợ đo đạc, lập bản vẽ tách thửa.
✅ Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước.
✅ Bảo mật thông tin khách hàng.
✅ Làm trọn gói, không phát sinh chi phí.
Hãy để luật sư Luật Tâm Phước Thịnh hỗ trợ bạn một cách tận tình, chuyên nghiệp và hiệu quả.
📞 Luật sư tư vấn miễn phí: 1900.633.722
📱 Yêu cầu dịch vụ Luật sư: 0977.843.642
📍 Văn phòng: Số 17, ngõ 285, đường Khuất Duy Tiến, phường Đại Mỗ, thành phố Hà Nội
⏰ Tư vấn 24/7 – Kể cả thứ Bảy, Chủ nhật và ngày lễ
Trên đây là Những trường hợp không được phép tách thửa hiện nay. Nếu bạn có nhu cầu tư vấn pháp luật miễn phí hãy gọi đến tổng đài 1900.633.722 hoặc 0977.843.642 nếu bạn cần Luật sư hỗ trợ giải quyết nhanh, trọn gói trên toàn quốc. Liên hệ ngay cho chúng tôi!